Artículo XIII D de California: las contribuciones y los cargos relacionados con la propiedad (Proposición 218)

Sus facturas de agua, alcantarillado y basura de Williams son "cargos relacionados con la propiedad" si se cobran por el hecho de ser dueño de una propiedad o de ocuparla. El Artículo XIII D, §6, fija las reglas sobre cómo se adoptan y qué tan altas pueden ser Verificado1.

Lo más importante

• Solo se pueden cobrar cuatro tipos de cargos a una parcela: el impuesto del 1% sobre la propiedad, los impuestos especiales aprobados por dos tercios, las contribuciones del XIII D y los cargos del XIII D (§3).
• Las contribuciones necesitan un beneficio especial, un informe de ingeniería y una boleta enviada por correo con votos ponderados según el costo; una protesta de la mayoría las anula (§4).
• Los cargos relacionados con la propiedad nuevos o más altos necesitan un aviso por correo, una audiencia por lo menos 45 días después, y que no haya una protesta por escrito de la mayoría (§6(a)).
• Lo que se recauda con el cargo no puede pasar del costo del servicio, no se puede desviar, y no puede pasar del costo proporcional de cada parcela (§6(b)).
• Los cargos de agua, alcantarillado y basura no necesitan la elección aparte; los demás sí (§6(c)).
• En los tribunales, "la carga será de la agencia" (§6(b)(5)).

Secciones 1–2: Alcance y definiciones

Texto — Const. de Cal., Art. XIII D, §1 (traducción no oficial; el texto oficial está en inglés) · léalo en contexto

Aplicación. Sin perjuicio de cualquier otra disposición de la ley, las disposiciones de este artículo se aplicarán a todas las contribuciones y cargos, * Nuevo Artículo XIII D adoptado el 5 de noviembre de 1996. Medida por iniciativa.

ya sea que se impongan conforme a una ley estatal o a la autoridad de la carta de un gobierno local. Nada en este artículo ni en el Artículo XIII C se interpretará en el sentido de:

(a) Dar a ninguna agencia una autoridad nueva para imponer un impuesto, una contribución o un cargo.

(b) Afectar las leyes existentes sobre la imposición de cargos como condición para el desarrollo de una propiedad.

(c) Afectar las leyes existentes sobre la imposición de los impuestos al rendimiento de la madera.

[Nueva sección adoptada el 5 de noviembre de 1996. Medida por iniciativa.]

Fuente: Constitución de California publicada por el Senado del Estado (vigente hasta el 5 de noviembre de 2024) Verificado1

Texto — Const. de Cal., Art. XIII D, §2 (traducción no oficial; el texto oficial está en inglés) · léalo en contexto

Definiciones. Tal como se usan en este artículo:

(a) "Agencia" significa cualquier gobierno local según se define en la subdivisión (b) de la Sección 1 del Artículo XIII C.

(b) "Contribución" significa cualquier gravamen o cargo sobre bienes inmuebles que cobra una agencia por un beneficio especial otorgado a esos bienes inmuebles. "Contribución" incluye, entre otros, la "contribución especial", la "contribución por beneficio", la "contribución por mantenimiento" y el "impuesto de contribución especial".

(c) "Costo de capital" significa el costo de adquirir, instalar, construir, reconstruir o reemplazar una mejora pública permanente hecha por una agencia.

(d) "Distrito" significa un área que una agencia determina que contiene todas las parcelas que recibirán un beneficio especial de una mejora pública o de un servicio relacionado con la propiedad que se propone.

(e) "Cargo" significa cualquier gravamen distinto de un impuesto ad valorem, un impuesto especial o una contribución, impuesto por una agencia sobre una parcela o sobre una persona por el hecho de ser dueña de una propiedad, incluido un cargo de usuario por un servicio relacionado con la propiedad.

(f) "Gastos de mantenimiento y operación" significa el costo de la renta, la reparación, el reemplazo, la rehabilitación, el combustible, la energía, la corriente eléctrica, el cuidado y la supervisión necesarios para operar y mantener debidamente una mejora pública permanente.

(g) Se considerará que "ser dueño de una propiedad" incluye los arrendamientos de bienes inmuebles en los que los inquilinos son directamente responsables de pagar la contribución o el cargo de que se trate.

(h) "Servicio relacionado con la propiedad" significa un servicio público que tiene una relación directa con ser dueño de una propiedad.

(i) "Beneficio especial" significa un beneficio particular y distinto, además de los beneficios generales, otorgado a los bienes inmuebles ubicados en el distrito o al público en general. El aumento general del valor de la propiedad no constituye un "beneficio especial". [Nueva sección adoptada el 5 de noviembre de 1996. Medida por iniciativa.]

Fuente: Constitución de California publicada por el Senado del Estado (vigente hasta el 5 de noviembre de 2024) Verificado1

• Cargo: un gravamen "impuesto por una agencia sobre una parcela o sobre una persona por el hecho de ser dueña de una propiedad, incluido un cargo de usuario por un servicio relacionado con la propiedad" (§2(e); traducción no oficial) Verificado1.
• Beneficio especial: "un beneficio particular y distinto, además de los beneficios generales"; "El aumento general del valor de la propiedad no constituye un 'beneficio especial'" (§2(i); traducción no oficial) Verificado1.
• Los inquilinos cuentan cuando son directamente responsables del cargo (§2(g)) Verificado1.

Sección 3: Solo cuatro cobros a una parcela

Texto — Const. de Cal., Art. XIII D, §3 (traducción no oficial; el texto oficial está en inglés) · léalo en contexto

Límites a los impuestos sobre la propiedad, las contribuciones y los cargos. (a) Ninguna agencia cobrará un impuesto, una contribución ni un cargo sobre una parcela de propiedad ni sobre una persona por el hecho de ser dueña de una propiedad, salvo:

(1) El impuesto ad valorem sobre la propiedad impuesto conforme al Artículo XIII y al Artículo XIII A.

(2) Cualquier impuesto especial que reciba el voto de dos tercios conforme a la Sección 4 del Artículo XIII A.

(3) Las contribuciones según lo dispone este artículo.

(4) los cargos por servicios relacionados con la propiedad según lo dispone este artículo.

(b) Para los fines de este artículo, los cargos por prestar el servicio de electricidad o de gas no se considerarán cargos impuestos por el hecho de ser dueño de una propiedad. [Nueva sección adoptada el 5 de noviembre de 1996. Medida por iniciativa.]

Fuente: Constitución de California publicada por el Senado del Estado (vigente hasta el 5 de noviembre de 2024) Verificado1

Sección 4: Las contribuciones

Texto — Const. de Cal., Art. XIII D, §4 (traducción no oficial; el texto oficial está en inglés) · léalo en contexto

Procedimientos y requisitos para todas las contribuciones. (a) Una agencia que proponga cobrar una contribución identificará todas las parcelas que recibirán un beneficio especial y a las que se les impondrá una contribución. El beneficio especial proporcional que reciba cada parcela identificada se determinará en relación con la totalidad del costo de capital de una mejora pública, de los gastos de mantenimiento y operación de una mejora pública, o del costo del servicio relacionado con la propiedad que se presta. No se impondrá a ninguna parcela una contribución que exceda el costo razonable del beneficio especial proporcional otorgado a esa parcela. Solo los beneficios especiales pueden ser objeto de contribución, y una agencia separará los beneficios generales de los beneficios especiales otorgados a una parcela. Las parcelas dentro de un distrito que sean propiedad de una agencia, del Estado de California o de los Estados Unidos, o que estos usen, no estarán exentas de la contribución a menos que la agencia pueda demostrar con pruebas claras y convincentes que esas parcelas públicas de hecho no reciben ningún beneficio especial.

(b) Todas las contribuciones estarán respaldadas por un informe de ingeniería detallado, preparado por un ingeniero profesional registrado y certificado por el Estado de California.

(c) Se calculará el monto de la contribución propuesta para cada parcela identificada y se le dará al dueño registrado de cada parcela un aviso por escrito, por correo, de la contribución propuesta, el monto total que se cobrará a todo el distrito, el monto que se cobrará a la parcela de ese dueño, la duración de los pagos, la razón de la contribución y la base sobre la que se calculó el monto de la contribución propuesta, junto con la fecha, la hora y el lugar de una audiencia pública sobre la contribución propuesta. Cada aviso también incluirá, en un lugar visible, un resumen de los procedimientos para llenar, devolver y contar las boletas exigidas por la subdivisión (d), incluida una declaración de que, si existe una protesta de la mayoría, según se define en la subdivisión (e), la contribución no se impondrá.

(d) Cada aviso enviado por correo a los dueños de las parcelas identificadas dentro del distrito conforme a la subdivisión (c) contendrá una boleta que incluya la dirección de la agencia para recibir la boleta una vez que la llene cualquier dueño que reciba el aviso, en la que el dueño puede indicar su nombre, una identificación razonable de la parcela, y si apoya o se opone a la contribución propuesta.

(e) La agencia celebrará una audiencia pública sobre la contribución propuesta no menos de 45 días después de enviar por correo el aviso de la contribución propuesta a los dueños registrados de cada parcela identificada. En la audiencia pública, la agencia considerará todas las protestas contra la contribución propuesta y contará las boletas. La agencia no impondrá una contribución si hay una protesta de la mayoría. Existe una protesta de la mayoría si, al terminar la audiencia, las boletas presentadas en contra de la contribución superan a las boletas presentadas a favor de la contribución. Al contar las boletas, estas se ponderarán según la obligación financiera proporcional de la propiedad afectada.

(f) En cualquier acción legal que impugne la validez de una contribución, la carga será de la agencia de demostrar que la propiedad o las propiedades en cuestión reciben un beneficio especial además de los beneficios otorgados al público en general, y que el monto de cualquier contribución impugnada es proporcional a los beneficios otorgados a la propiedad o las propiedades en cuestión y no es mayor que ellos.

(g) Como solo los beneficios especiales pueden ser objeto de contribución, no se considerará según esta Constitución que los electores que viven dentro del distrito y que no son dueños de una propiedad dentro del distrito han sido privados del derecho a votar sobre una contribución. Si un tribunal determina que la Constitución de los Estados Unidos u otra ley federal exige otra cosa, la contribución no se impondrá a menos que la apruebe el voto de dos tercios del electorado del distrito, además de la aprobación de los dueños de las propiedades que exige la subdivisión (e).

[Nueva sección adoptada el 5 de noviembre de 1996. Medida por iniciativa.]

Fuente: Constitución de California publicada por el Senado del Estado (vigente hasta el 5 de noviembre de 2024) Verificado1

• "Solo los beneficios especiales pueden ser objeto de contribución, y una agencia separará los beneficios generales de los beneficios especiales otorgados a una parcela" (§4(a); traducción no oficial) Verificado1.
• "Todas las contribuciones estarán respaldadas por un informe de ingeniería detallado, preparado por un ingeniero profesional registrado y certificado por el Estado de California" (§4(b); traducción no oficial) Verificado1.
• "Existe una protesta de la mayoría si, al terminar la audiencia, las boletas presentadas en contra de la contribución superan a las boletas presentadas a favor de la contribución" (§4(e); traducción no oficial), con votos ponderados según la obligación financiera Verificado1.
• Los tribunales revisan de forma independiente. "La Proposición 218 exige que los tribunales hagan una revisión independiente de las decisiones de las agencias locales que se rigen por disposiciones constitucionales expresas" (Silicon Valley Taxpayers' Assn., Inc. v. Santa Clara County Open Space Authority (2008) 44 Cal.4th 431; traducción no oficial) Verificado2.

Sección 5: Las contribuciones anteriores exentas

Texto — Const. de Cal., Art. XIII D, §5 (traducción no oficial; el texto oficial está en inglés) · léalo en contexto

Fecha de entrada en vigor. Conforme a la subdivisión (a) de la Sección 10 del Artículo II, las disposiciones de este artículo entrarán en vigor el día siguiente a la elección, salvo que se disponga otra cosa. A partir del 1 de julio de 1997, todas las contribuciones existentes, nuevas o aumentadas cumplirán con este artículo. Sin perjuicio de lo anterior, las siguientes contribuciones que existan en la fecha de entrada en vigor de este artículo estarán exentas de los procedimientos y del proceso de aprobación de la Sección 4:

(a) Cualquier contribución impuesta exclusivamente para financiar los costos de capital o los gastos de mantenimiento y operación de banquetas, calles, alcantarillado, agua, control de inundaciones, sistemas de drenaje o control de plagas transmisoras de enfermedades. Los aumentos posteriores de esas contribuciones quedarán sujetos a los procedimientos y al proceso de aprobación de la Sección 4.

(b) Cualquier contribución impuesta conforme a una petición firmada por las personas dueñas de todas las parcelas sujetas a la contribución en el momento en que se impuso por primera vez. Los aumentos posteriores de esas contribuciones quedarán sujetos a los procedimientos y al proceso de aprobación de la Sección 4.

(c) Cualquier contribución cuyo producto se use exclusivamente para pagar deudas en bonos cuyo incumplimiento violaría la Cláusula de los Contratos de la Constitución de los Estados Unidos.

(d) Cualquier contribución que antes haya recibido la aprobación de la mayoría de los votantes que votaron en una elección sobre la contribución. Los aumentos posteriores de esas contribuciones quedarán sujetos a los procedimientos y al proceso de aprobación de la Sección 4. [Nueva sección adoptada el 5 de noviembre de 1996. Medida por iniciativa.]

Fuente: Constitución de California publicada por el Senado del Estado (vigente hasta el 5 de noviembre de 2024) Verificado1

Sección 6: Los cargos relacionados con la propiedad

Texto — Const. de Cal., Art. XIII D, §6 (traducción no oficial; el texto oficial está en inglés) · léalo en contexto

Cargos relacionados con la propiedad. (a) Procedimientos para los cargos nuevos o aumentados. Una agencia seguirá los procedimientos de esta sección al imponer o aumentar cualquier cargo según se define en este artículo, incluidos, entre otros, los siguientes:

(1) Se identificarán las parcelas a las que se propone imponer un cargo. Se calculará el monto del cargo que se propone imponer a cada parcela. La agencia dará un aviso por escrito, por correo, del cargo propuesto al dueño registrado de cada parcela identificada a la que se propone imponer el cargo, con el monto del cargo que se propone imponer a cada una, la base sobre la que se calculó el monto del cargo propuesto, la razón del cargo, junto con la fecha, la hora y el lugar de una audiencia pública sobre el cargo propuesto.

(2) La agencia celebrará una audiencia pública sobre el cargo propuesto no menos de 45 días después de enviar por correo el aviso del cargo propuesto a los dueños registrados de cada parcela identificada a la que se propone imponer el cargo. En la audiencia pública, la agencia considerará todas las protestas contra el cargo propuesto. Si la mayoría de los dueños de las parcelas identificadas presenta protestas por escrito contra el cargo propuesto, la agencia no impondrá el cargo.

(b) Requisitos para los cargos existentes, nuevos o aumentados. Ninguna agencia extenderá, impondrá ni aumentará un cargo a menos que cumpla todos los siguientes requisitos:

(1) Lo recaudado con el cargo no excederá los fondos necesarios para prestar el servicio relacionado con la propiedad.

(2) Lo recaudado con el cargo no se usará para ningún fin distinto de aquel para el que se impuso el cargo.

(3) El monto de un cargo impuesto a cualquier parcela o persona por el hecho de ser dueña de una propiedad no excederá el costo proporcional del servicio que corresponde a la parcela.

(4) No se puede imponer un cargo por un servicio a menos que el dueño de la propiedad en cuestión de verdad use ese servicio o lo tenga disponible de inmediato. No se permiten los cargos basados en el uso posible o futuro de un servicio. Los cargos por disponibilidad, ya se les llame cargos o contribuciones, se clasificarán como contribuciones y no se impondrán sin cumplir la Sección 4.

(5) No se puede imponer un cargo por servicios generales del gobierno, incluidos, entre otros, los servicios de policía, bomberos, ambulancia o biblioteca,

cuando el servicio está disponible para el público en general de una manera sustancialmente igual que para los dueños de las propiedades.

El hecho de que una agencia se base en cualquier mapa de parcelas, incluido, entre otros, el mapa de parcelas del valuador, puede considerarse un factor importante para determinar si un cargo se impone por el hecho de ser dueño de una propiedad para los fines de este artículo. En cualquier acción legal que impugne la validez de un cargo, la carga será de la agencia de demostrar que cumple con este artículo.

(c) Aprobación de los votantes para los cargos nuevos o aumentados. Salvo los cargos por los servicios de alcantarillado, agua y recolección de basura, no se impondrá ni aumentará ningún cargo relacionado con la propiedad a menos que y hasta que ese cargo se someta y se apruebe por la mayoría de votos de los dueños de la propiedad sujeta al cargo o, a elección de la agencia, por el voto de dos tercios del electorado que vive en el área afectada. La elección se celebrará no menos de 45 días después de la audiencia pública. Una agencia puede adoptar, para celebrar las elecciones de esta subdivisión, procedimientos parecidos a los de los aumentos de las contribuciones.

(d) A partir del 1 de julio de 1997, todos los cargos cumplirán con esta sección. [Nueva sección adoptada el 5 de noviembre de 1996. Medida por iniciativa.]

Fuente: Constitución de California publicada por el Senado del Estado (vigente hasta el 5 de noviembre de 2024) Verificado1

El procedimiento (§6(a))

1. Identificar las parcelas y calcular el cargo de cada una.
2. Enviar por correo un aviso por escrito a cada dueño registrado con el monto, la base, la razón y la fecha de la audiencia.
3. Celebrar una audiencia pública "no menos de 45 días después de enviar por correo el aviso".
4. "Si la mayoría de los dueños de las parcelas identificadas presenta protestas por escrito contra el cargo propuesto, la agencia no impondrá el cargo."

Fuente: Verificado1

Los límites de fondo (§6(b))

• "Lo recaudado con el cargo no excederá los fondos necesarios para prestar el servicio relacionado con la propiedad."
• Lo recaudado "no se usará para ningún fin distinto de aquel para el que se impuso el cargo".
• El cargo "no excederá el costo proporcional del servicio que corresponde a la parcela".
• "No se puede imponer un cargo por un servicio a menos que el dueño de la propiedad en cuestión de verdad use ese servicio o lo tenga disponible de inmediato. No se permiten los cargos basados en el uso posible o futuro de un servicio."
• "No se puede imponer un cargo por servicios generales del gobierno, incluidos, entre otros, los servicios de policía, bomberos, ambulancia o biblioteca, cuando el servicio está disponible para el público en general de una manera sustancialmente igual que para los dueños de las propiedades."
• "En cualquier acción legal que impugne la validez de un cargo, la carga será de la agencia de demostrar que cumple con este artículo."

Fuente: Verificado1 (citas en traducción no oficial)

La votación (§6(c))

"Salvo los cargos por los servicios de alcantarillado, agua y recolección de basura, no se impondrá ni aumentará ningún cargo relacionado con la propiedad a menos que y hasta que ese cargo se someta y se apruebe por la mayoría de votos de los dueños de la propiedad ... o, a elección de la agencia, por el voto de dos tercios del electorado que vive en el área afectada" (traducción no oficial) Verificado1.

Cómo lo interpretan los tribunales

Nuestra lectura: Apartment Assn. trató un cargo a los arrendadores como un cobro a un negocio, no como algo que se cobra por ser dueño de una propiedad; los cargos ligadas a una actividad y no a la propiedad pueden quedar fuera de la §6.

En Williams

• Los aumentos de las tarifas de agua y alcantarillado. Esté pendiente del aviso por correo; tiene hasta el final de la audiencia para presentar una protesta por escrito. Si protesta la mayoría de las parcelas, el aumento no procede (§6(a)(2)) Verificado1.
• Pida el estudio de tarifas. La ciudad tiene que mostrar que lo recaudado no pasa del costo y que la parte de cada parcela es proporcional (§6(b)) Verificado1.
• Las transferencias al fondo general desde los fondos de servicios públicos plantean las preguntas de Roseville Verificado8.
• La ley estatal. La Ley Ómnibus de Implementación de la Proposición 218 (Proposition 218 Omnibus Implementation Act) añade procedimientos (Código de Gobierno §53750 y siguientes; el aviso en la §53755) Verificado9,10.

Errores comunes

• "Las tarifas de agua necesitan una votación pública." No según la §6(c); necesitan el aviso, la audiencia y el proceso de protesta Verificado1.
• "Cualquier beneficio a la propiedad justifica una contribución." Solo los beneficios especiales; "El aumento general del valor de la propiedad no constituye un 'beneficio especial'" Verificado1.

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